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不動産関連銘柄への投資は微妙なので私はオススメしない。





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私だ。

ダウでナウい部長だ。

 

不動産関連銘柄への投資を私はオススメしない。

なぜならば、結論から言うと購入者が多額の融資を受けなければ業者が利益を上げれないからだ。従って、購入者が融資を受けれなければ業者の売上が立たないのである。

 

皆様は不動産て聞くと一戸建てや実需の区分マンションなどを想像するかもしれないが、ほかにも一棟収益マンション、ビル、オフィスビル、テナントビルなどがある。

例えば、相対すると上記の中でも最も価格の低いのは一棟の収益マンションだが、一棟マンションのお手頃な価格帯であれば5,000万円~5億になる。これらを購入する際は当然、三井住友銀行や地元の銀行から融資を受けるわけだが、これらを「仕入れて売る業者」、もしくは「新築して売る業者」は購入者の融資にもろに影響を受けることになる。

購入者が現れなければ業者側に多額の負債だけが残る一番やってはいけない状態に陥る。そうすると当然業者側は価格を下げて微益、もしくは手出しをしてまでも売却しなければいけないことになるのだ。これが、三菱などの財閥系でもない限りは相当影響することになる。

 

また、低金利、景気順調期や最近での不動産投資ブームの時期などは皆、一心不乱になって購入したりするが、金利の上昇や景気などが軟調な時期になるとわざわざ超高額である不動産を買う気にもなれず、多額の負債を抱えている業者は苦戦を強いられることになるからだ。

 

そもそもこの世の中で最終消費者が多額の融資を受けれなければ、業者の売上が立たない業界などは不動産だけである。

例えば、航空機大手のボーイング(BA)。これも高額の飛行機をANAなどの航空会社に売ったりリースをしているわけだけど、そもそもANAは消費者に航空代を売っているので最終消費者は飛行機のチケットを買うのに融資を受ける必要はないという構図が成立する。

生活必需品や、ほかの業界でも最終消費者が融資を受けなければならない業界は考えただけでも思い浮かばないと思う。

 

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また、不動産は基本的には一棟売ったらその案件は終了なので、売った物件が今後に渡りお金を生み出してくれることは一切無い。

つまり、毎回毎回新規でマンパワーで頑張って売らなければいけない。そして、今までの頑張りが積み重なってお金が半自動的に入ってくるビジネスモデルを拡大して行くビジネスでは無いということだ。

どうせ頑張るんだったら半自動的にお金を生んでくれるビジネスを育てることを頑張ったほうが、あとで楽になるに決まっている。

不動産会社の営業社員の入れ替わりが早いのも今までの頑張りが報われず、毎回毎回マンパワーで頑張らなければいけないので疲れてしまうからである。

一戸建てをイメージするとわかりやすいと思うが、一戸建てを売ったらその家が業者側に今後も利益を生んでくれるということはないので一回で終わりということだ。

 

 

資産運用会社に投じるのはどうか?

では、ファンドや信託受益権などで運用しているアセットマネジメント系の会社に投じればいいのでは?

と思うかもしれないが一筋縄ではいかない。

 

そもそも例えばファンド運用会社などは、ファンドに組み込む為に10億、20億規模の一棟オフィスビルなどを購入しているわけだが、運用しているうちは小口で投資家からの資金が入ってくるからいいが、不動産ファンドは実は償還しなければいけないので結局最終的には誰かに売却しなればいけないのだ。

 

株式などと違って不動産には法定耐用年数があるから、法定耐用年数が少なくなればなるほど売りにくくなるのが一般的だ。つまり法定耐用年数オーバーしている物件は価値は無しとなり、買い手がつかないので早めに売却することになる。

 

この売却するときも彼らはエンドの投資家がいくらで買うか知っているので、一般レベルの価格で売り出すので実はファンド上がりは実はそこまでおいしい物件はあまり無い。

てゆうか、そもそもファンドが優良な物件を仕入れられる実力が無いくせに微妙な案件を仕入れるから、投資信託などはチンチロリンみたいなリターンになってるくせに、ファンドマネージャーが大量のJPYをゲットしてるからムカつくわけだけど。

 

そして、ファンドを償還して売りに出したとしてもその時の景気に左右される可能性もあるという事だ。リーマンショックまではいかないにしても、市場暴落時などは買い手がつかず債務超過で破産は確実だからだ

 

まあ、不動産の中でも唯一景気にそこまで左右されないのはやはり実需の一戸建てや区分マンションのセクターだろう。

なぜならば、いつの時代でも夢のマイホームを欲しがる人は常に一定数いるし、銀行も投資用では無く実需筋ならばサラリーマンの給料からの返済となるので、不良債権化するリスクはそこまでないので、融資は出しやすいからだ。

 

私ならば不動産セクターは避けて私の大事なJPYが減っていくことを回避したい。

 

 

 

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