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中古区分不動産投資は儲からないのでローンを使ってはいけない。





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私だ。

ダウ部長だ。

 

私は不動産にもよく精通しているので耳の穴をキレイにかっぽじった後によく聞いてほしい。

 

不動産投資を始めようと思い、とりあえず最初は自己資金も抑えめで、融資も使えて、価格も小さな不動産から始めようとすると、とりあえず中古区分に手を出す人が多い。

結論から言うと、

中古区分は融資を使って買ってはいけない。

なぜならよっぽどの物件を買わないと手残りがスズメの涙より少ないから、もしくはマイナスだから。

である。

 

まず考えてみてほしい。

区分というと皆様が住むくらいのマンションのレベルだ。

基本的に欲をかいて相場よりも賃料を上げまくって賃貸するなどは不可能に近い。

 

そうすると、物件にもよるが例えば3,000万円の物件を買ったとするとフルローンで買うと、投資用なので金利は1.8%、期間は25年とする。

毎月の返済は約12.4万円になる。

この時点で3,000万円で買える規模の物件を最低でも12.4万円以上で賃貸に出さなければいけないので、なかなか難しそうなことは想像できると思う。

仮に14万円(表面利回り5.6%)で賃貸に出せたとしてもそこから、

・管理費

・修繕積立金

・固定資産税、都市計画税

・突発的な修繕費用

・銀行ローン返済

の経費を支払わなければならない。

この場合大赤字だ。

 

また、入居者がつかなった場合、皆様の給料から区分の返済をしなければならない。

サラリーマンであれば、考えただけでも頭が痛くなる。

 

このようなクソ物件を買う必要は1ミクロンもない。

クソ物件をゴリ押ししてくる不動産屋(特に区分屋)は付き合っていても皆様に一生メリットはないのでシカトした方がいい。

 

こんなこと文章に書かなくてもなんとなくわかるよ。

と言うかもしれないが本当にこれで失敗している人がとてつもなく多い。

で、みんなキャッシュフローが区分では出ないことが分かって一棟にシフトしていく。

当然だけど、よくある話で東京や大阪の都心で低利回りの区分なんて買った瞬間に永遠につらい思いをすることになる。

そのあとに実需以外での買手はなかなかつかないので、出口も苦戦する。

融資が出るからと言って何でもかんでも安易に飛びついてはいけない。

 

ではどうしたらいいかということだけど、上記のローン返済以外は必要経費なので絶対に支払わなければいけないが、ローンだけは削減できる。

つまりキャッシュフローを出すにはローンを削るしかない。

現金一括で買うしかない。

というかそれが最良だ。

今回は例として3,000万円の物件で説明したが、どの物件でも一緒だ。

 

つまり区分なんてのは、一棟だったり大きな運用から得た資金の一角で現金購入するのが一番効率がいい。

これを金融では複利の効果という。

利益を再投資するのだ。

プラスがプラスを生む状態だ。

区分でなくても土地値の木造だったりでもいいと思う。

 

本質を言えば皆様が一生懸命貯金をして買うものではない。

 

また、アドバイスとしては、

経費を支払った後の実質利回りで8%近くを出せない限り区分は買わない方がいい。

それくらい厳しい目線でいかなと中古区分を買うメリットはない。

要は、

物件価格3,000万円÷最終的な手残り240万円×100=実質利回り8%

となる。

なので経費を見ないとわからないが、表面利回りで13%くらいの物件を探さなければいけないことになる。

これは現状の不動産相場からするとかなり難しいが、本当に頑張ってコネを作ったりして探せば無くはない。

 

また、頭金を入れればいいのではないか。

と思うかもしれないがそれはやめた方がいい。

なぜならば、ただでさえキャッシュフローが弱いので突っ込んだ頭金がなかなか回収できないからだ。

投資なので、元手以上になって初めて成功になる。

マイナススタートで回収に時間がかかり、ちょびちょび毎月回収してもそれは成功とはとても言えない。

 

よっぽど資金がある人は種をまいておいてもいいと思うが、一般人は難しい。

 

皆様が一生懸命貯めた貯金をクソ物件に消化するのはやめた方がいい。

回収できない可能性もある。

また、同じ金額を貯めるのに何年かかるか考えた方がいい。

 

銀行の信用棄損や減価償却については長くなるので別記事で書くことにする。

参考にしてくれ。

 

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