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【ニュース】スルガ銀行、かぼちゃの馬車、スマートデイズ社経営破綻、資料改ざん、スルガショック、泥沼不動産投資問題の真実 





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ダウ部長です。

 

ニュースで話題になっているスルガ銀行とスマートデイズ社、スルガ銀行、資料改ざん問題について書いてみたいと思います。

私の個人的な意見ですが、この事件の大きな問題点は以下になると思います。

 

・誰が金融資産証明、公的証明資料を改ざんしたか。

・銀行側が資料改ざんの指示、もしくは資料改ざんをした証拠はあるのか。

・客は資料が改ざんされたと知っていたら購入する気はなかったのか。

・資料改ざんの有無にかかわらず最終的に融資が出れば買う気があったのではないか。

 

【不動産業者の目線】

てかまずなぜこぞってスルガ銀行を利用しているかという点ですが、不動産会社からすると非常に使い勝手がいいわけです。

(一般的な銀行)

融資審査遅い、最終的な結果が出るまで一か月くらいかかる、審査を開始してからじゃないと最終的な融資額がいくらになるかわからない。個人属性重視される。最低でも年収1,000万円以上は欲しい。

(スルガ銀行)

融資審査鬼早い、2週間程度で可否の方向性が固まる、融資は物件価格の90%まで出る。物件価格にもよるが年収600万円くらいから可能。簡単な話ほぼ誰でも融資でる。

 

ざっくりいうとこんな感じです。

最初から物件価格の90%の融資が出るってわかっているので、残りの10%と諸費用を出せばいいのです。

しかしながら当然1億規模の物件の為、融資が9,000万円と残りの残金1,000万円、諸費用、仲介手数料の約650万円程度が必要になりますが、年収の低い低属性のサラリーマンなどは自己資金なんてありません。

そこで本来持っていなければいけない資金ですが実際には持っていないので、不足している自己資金等の資料が改ざんされ、あたかも潤沢な資金を持っているように見せかけたのです。

もしかするとかなりオラオラな人などは年収の公的証明まで改ざんした可能性もあります。

つまり年収がある程度700万円以上でちゃんとした会社員であり、信用情報が毀損していなければほとんどの人が融資を受けれるのです。

そうなると不動産業者などは、融資が出るかどうかもわからない他の銀行に持ち込んで一か月くらい待って、やっぱり無理でしたとなるよりは、スルガ銀行で決めちゃえとなるのです。

ま、そうでなくても属性が弱い客はスルガ銀行でしか借りれませんが。

また、スマートデイズ社が物件の売主となりますので物件販売に仲介業者を使っていた場合どちらが金融資産資料改ざんを斡旋したかが論点となります。

 

【客の目線】

 低属性で自己資金なし、不動産なら楽して稼げるし、株や金融は全くの無知、そのようなはっきり言って少し勉強不足だと思われる客は、楽して稼ぎたいが金融を勉強するのは無理などと甘い考えで「普通は無理だけどスルガなら自分でも購入できる」「不動産は縁」「今しかない」などと思い込み多額のローンまみれになり物件を購入してしまったのです。

つまり客側は融資が出るならば買いたいという意思が確実にあって、金融資産証明などで銀行に否決されれば本当に購入を見送ったのかどうかがポイントだと思います。

もしかすると金融資産証明の作成を不動産業者と協力して作成した可能性もあります。

だって、融資を受けた約700人、約1,000億円規模ですがすべての資料改ざんを客の協力なしですべて不動産業者側でやっていたとは思えません。

客はキャッシュフローで出ない、木造、低積算、資産価値なし、日本でシェアハウスなんてはやるわけないのにクソ物件を買ってしまったので手放したくても価値が低すぎて誰も買わないし、追金を出してでも売りたいが実は資金がないので売れないから今回のように騙されたといって訴訟しているのです。

銀行から融資が出るとなって売買契約書にサインしたのは間違いなく客なので、金融資産証明の資料の改ざんが必要であれば購入を見送ったのかどうかを検証する必要があります。

しかしながらローンが終わるまで永遠にサブリースを契約したのにも関わらず今回のようにスマート社からの支払いが止まりローン返済が不可能になったという点では完全に被害者です。

ですのでスマート社からのサブリース解約にサインしていなければまだ望みはあるのではないでしょうか。

 

【銀行側の目線】

当然ですが銀行からすると融資をしなければ儲からないので、貸し出したくてしょうがないと思います。

 最近はものすごく厳しく金融資産が本当にあるかどうかをチェックするみたいですが、銀行としては金融資産を持っていますと言って資料を提出されたらそれを信じるしかありません。

だって、毎回毎回「お前ウソだろ!」などと言っていたら仕事になりませんからね。

問題は不動産会社などに資料改ざんの指示を出したか、もしくは銀行で資料を作成した事実、証拠はあるのかということになります。

ま、私の経験上、銀行側ではほぼ間違いなくそのようなことを知っていたかどうかに関わらず証拠は一切残っていないと思います。

そのあたりは銀行は徹底していますからね。

ぶっちゃけ銀行からすると融資したからには返済できないとか言われても、自己資金水増しで見せられてるわけなので、手出ししてでも売って返済してくれって感じだと思います。

 

しかしスマート社もスルガ銀行での融資が出るから、今しかないと思ってシェアハウススキームでやったんでしょうね。普通に考えて日本ではシェアハウスなんて誰も住まないしサブリースが30年も払えるわけないってわかっていたはずです。

だから鬼のチャリンコ操業で売りまくってきたんだと思います。

社長も交代までしてもろ売り逃げですね。

てゆうか倒産率からしてもベンチャー系のどこにでもあるような会社が10年以上生き残ることは稀ですし、不動産の営業マンでも本当に金融や投資に詳しかったり、自分の資金をしっかりと運用している人しか信用できません。

今回の事件をきっかけに不動産投資への融資が今後は相当厳しくなる見込みで、各銀行も融資を引き締めてきており、スルガ銀行だけを頼りにしていた会社は経営がかなり危なくなると思ます。スルガショックってやつです。

今後は本当に自分に実力がある人以外は全額ローンなどして買わない方がいいと思います。土地値や利回り15%くらいのよっぽどおいしい物件は別ですが。

そもそも不動産なんてのはRCの新築を現金一括で購入するのが最終的に一番儲かるからです。

ましてや中古であれば何回も何回も転売されて所有権が変わっている物件はやめた方がいいです。

なぜならばあなたが支払う中古マンションの価格はほとんどが今まで転売してきた人の利益であり、本当の不動産の価格ではないからです。

END






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